Une maison représente un investissement important peu importe si vous êtes en couple ou si vous êtes célibataire. Tel investissement requiert souvent une bonne planification budgétaire de façon à maintenir le même niveau de vie après l’achat de la propriété.
Au Canada, il y a des règles claires qui déterminent la mise de fonds initiale lors de l’achat d’une première maison. Cette mise de fonds dépend principalement du prix de la maison et de la nature de l’achat (première propriété vs autres).
Comment calculer la mise de fonds d’une première propriété
La mise de fonds d’une première propriété dépend du prix de la maison. Si le prix de la maison est de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale requise est de 5% du prix d’achat de la maison. Cependant, si le prix de la maison dépasse 500 000 $, le montant du prix d’achat au-dessus de 500 000 $ et au-dessous de 1 500 000 nécessite une mise de fonds de 10%, alors que le montant qui dépasse 1 500 000 nécessite une mise de fonds de 20%.
Il faut savoir qu’une assurance prêt hypothécaire est nécessaire si la mise de fonds est inférieure à 20%. Généralement, la prime d’assurance prêt hypothécaire se situe entre 0.6% et 4.5% de la valeur du prêt hypothécaire. Elle est plus élevée dans le cas d’une mise de fonds plus petite.
Regardons les scénarios ci-dessous qui vous présentent la mise-de-fonds minimale requise à différents niveaux de prix.
Par exemple, une personne qui achète une maison de 350,000 $ avec une mise de fonds de 5% aura un prêt d’une valeur de 332 500 (sans la prime d’assurance). Par contre, la valeur du prêt tombe à 280 000 $ si la mise de fonds est de 20%, soit un prêt 16% moins élevé que dans le cas de 5% de mise de fonds.
| Prix de la maison | Mise de fonds | Montant de la mise de fonds | Valeur du prêt hypothécaire (sans la prime de prêt) |
| 350 000 | 5% | 17 500 | 332 500 |
| 350 000 | 10% | 35 000 | 315 000 |
| 350 000 | 20% | 70 000 | 280 000 |
| 650 000* | 5% | 40 000 | 610 000 |
| 650 000 | 10% | 65 000 | 585 000 |
| 650 000 | 20% | 130 000 | 520 000 |
* Pour une maison de 650 000 $, la mise de fonds est de 5% sur la première tranche de 500,000$ et de 10% sur la deuxième tranche de 150,000$.
Assurance prêt hypothécaire et mise de fonds
Il n’y a pas de montant idéal de mise de fonds à déposer. Le montant dépend de votre situation financière. C’est pourquoi il est important de commencer à planifier l’achat de votre première maison très tôt afin d’avoir un plan de financement qui optimise les mécanismes qui vous permet d’économiser pour la mise de fonds au niveau fiscal.
La mise de fonds a un impact direct sur le montant du prêt hypothécaire. Le moins élevé est la mise de fonds, le plus élevé sera le montant du prêt hypothécaire et le montant de la prime d’assurance à payer mensuellement.
| Prix de la maison | Mise de fonds | Montant de la mise de fonds | Valeur du prêt hypothécaire (sans la prime de prêt) | Prime d’assurance* | Montant total de la prime | Hypothèque |
| 350 000 | 5% | 17 500 | 332 500 | 3,50% | 11 637,5 | 344 138 |
| 350 000 | 10% | 35 000 | 315 000 | 3,50% | 11 025 | 326 025 |
| 350 000 | 20% | 70 000 | 280 000 | 0,00% | 0 | 280 000 |
| 650 000 | 5% | 40 000 | 610 000 | 3,50% | 21 350 | 588 650 |
| 650 000 | 10% | 65 000 | 585 000 | 3,50% | 20 475 | 564 525 |
| 650 000 | 20% | 130 000 | 520 000 | 0 | 0 | 520 000 |
** Par souci de simplicité, la prime d’assurance est fixée à 3,5% dans cet exemple.
Dans les scénarios présentés ci-dessus, on peut remarquer que le montant de la prime a une incidence importante sur la valeur finale de l’hypothèque quand la mise de fonds est inférieure à 20%. Par exemple, dans nos scénarios, la prime d’assurance fait grimper la valeur de l’hypothèque de 11 638$ pour la maison qui coûte 350 000$ et financée avec une mise de fonds minimale et de 21 375$.
