Nous avons tous déjà pris part ou entendu le débat sur l’achat d’une maison : cette décision est-elle optimale au niveau financier ou vaut-il mieux louer éternellement ? Je parie également que vous avez entendu chaque partie défendre avec véhémence sa position, présenter les arguments qui la justifient comme une théorie irréfutable en astrophysique et conclure que notre prospérité financière et économique dépend en grande partie de la posture qui est la sienne.
Or, les deux camps dans ce débat ignorent un concept économique crucial : l’utilité. L’utilité intègre les préférences personnelles qui apportent de la satisfaction à chaque être humain. L’introduction de ce concept invalide tout postulat qui ferait croire que l’une des positions est optimale, car le principe de base de l’utilité c’est qu’il n’y a pas de choix optimal universel. Le choix optimal diffère pour chaque personne et dépend de facteurs individuels tels que le projet de vie, la situation familiale, les biais comportementaux, etc.
Économiquement parlant, un individu voudrait maximiser son utilité sur son cycle de vie. En simples, l’individu aspire à être heureux à tous les niveaux, y-compris au niveau financier. Donc, le choix entre acheter ou louer revient à décider l’option qui permet de maximiser la satisfaction personnelle. Appelons-le le bonheur tout court. Ce cadre est différent du cadre financier où la décision est prise en déterminant l’option qui maximise la valeur du patrimoine financier à long terme. La limite avec le cadre financier, c’est qu’il ignore les facteurs personnels qui procure un bien-être non quantifiable et, d’ailleurs, qui maximise également le patrimoine sous une autre forme. Par exemple, si vivre dans sa propre maison procure tellement de bonheur à une personne qu’elle devient plus productive au niveau professionnel, c’est un facteur qui augmente la valeur du patrimoine à long terme bien que cet impact soit difficile à évaluer.
Cela m’amène à me questionner sur le concept de patrimoine, que j’ai envie d’associer au concept de « capital ». Le capital, c’est aussi l’état de santé, mentale ou physique, par-delà le portefeuille. Ce sont également les connaissances qu’on acquiert, qu’on a déjà acquis et qu’on met au service de la société. Un jeune de 25 ans dispose d’un capital humain immense qui n’est pas sous représentée sous une forme financière. Alors, certaines décisions qui maximiseraient sa satisfaction personnelle ne maximiseraient pas forcément la valeur de son portefeuille financier à court-terme, mais augmente cette valeur à long terme.
La question centrale : quel rôle joue une résidence privée dans le patrimoine ?
La clé dans ce débat réside dans la façon dont on voit une résidence principale au niveau financier. Certains argumenteront que c’est un investissement, car une partie de l’hypothèque peut être récupérée après. D’autres diront que c’est une source de dépenses, comme les dépenses de loyer. Dans ce cas, payer une hypothèque plus élevée qu’un loyer revient à encaisser une perte sèche.
Mon avis, c’est qu’une maison appartient aux deux catégories : investissement et dépenses. Les frais d’intérêts payés sur le loyer, les taxes et d’autres dépenses irrécupérables correspondent clairement à des dépenses qui peuvent être comparées à un loyer. La deuxième composante s’apparente beaucoup plus à de l’investissement. Je préfère la désigner par le terme « épargne ». Je pense que ça atténuerait les attentes en termes de rendement anticipé.
Maintenant, si vous comparez l’option d’acheter une maison avec l’option de louer, vous devez réaliser cet exercice en comparant les coûts de loyer et les frais irrécupérables engendrés par la possession d’une maison. Je doute qu’à court terme, l’option d’acheter gagnerait étant donné les taux d’intérêt élevés actuellement, les prix des maisons et surtout la structure en amont des intérêts d’une hypothèque. Mais, à long terme, quand le remboursement du capital commence à représenter une plus grande portion du paiement de l’hypothèque, cela fera plus de sens.
Une maison : un actif non-liquide et qui prend peu de valeur
Il est clair que la valeur d’une maison ne s’apprécie pas autant que celle d’un investissement en bourse par exemple. Les données historiques montrent qu’une maison gagne approximativement 2-3% en valeur marchande par année dépendamment du quartier dans lequel elle se trouve et d’autres facteurs. De plus, une maison, c’est un actif illiquide, ce qui implique des frais élevés de transaction. Cependant, ça reste un actif important dans les finances des ménages. Par exemple, selon Statistiques Canada (1), la valeur nette de l’immobilier représente 30% des actifs totaux des ménages canadiens. En d’autres mots, quand vous lisez que le ménage médian canadien possède des actifs de 1 million, en moyenne, la valeur de la maison représenterait $ 300 000 et le solde est détenu sous forme d’autres actifs, comme les fonds de retraite, les comptes d’investissement, etc.
Cependant, une maison est un actif qui résiste à l’inflation contrairement à la grande majorité des actifs financiers.
Je ne dis pas ici qu’une maison est un excellent choix. Mon point, c’est que le débat aborde souvent les mauvais points. On devrait parler de deux facteurs : l’utilité que l’individu en tire et la capacité de ses finances personnelles d’absorber les dépenses de maison. Selon Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), un ménage ne devrait pas consacrer plus de 40 pour cent du revenu disponible au logement. Cela sous-entend que si le revenu disponible (après les impôts et les autres retenues) de votre ménage est de $7 000 par mois, le coût de votre hypothèque incluant les taxes et les frais de condos s’il y a lieu ne devrait pas dépasser $2 800.
Je pense que c’est un excellent indicateur, mais à vous d’en juger.
Sources :
1) https://www150.statcan.gc.ca/t1/tbl1/fr/tv.action?pid=3610066401
2) https://www.oecd.org/fr/publications/panorama-de-la-societe-2024_6af21682-fr.html
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