Vous avez finalement économisé assez d’argent pour acheter cette maison tant rêvée. Vous l’avez dénichée dans un quartier raisonnable et maintenant, votre institution financière vous pose la question qui va vous tourmenter pendant quelques heures, quels sont termes hypothécaires que vous préférez pour votre prêt ? En d’autres, voulez-vous un taux fixe ou variable, sur trois ans ou sur cinq ans.
Évidemment, cette question a deux aspects : taux fixe ou variable, échéance de 3 ou 5 ans. Le premier volet de la question devrait être facile à répondre : vous choisissez variable si vous avez le coussin financier et la tolérance au risque pour bien dormir avec les éventuelles fluctuations qu’un taux variable implique. Si l’effet d’une hausse de taux de 25 points de base (0,25%) de la Banque du Canada vous terrifie au point où vous faites de mauvais rêves, alors vous choisissez fixe. Cet arrangement vous procurera une paix d’esprit puisque les paiements hypothécaires sont fixes jusqu’au renouvellement hypothécaire. Cependant, si vous avez un très grand coussin financier qui vous permettrait d’absorber des hausses de paiement en lien avec des hausses de taux, eh bien vous pouvez choisir un taux variable. Ici, c’est plus une question de tolérance au risque et de coussin financier. Notez l’utilisation du « et » ici. Vous pouvez être tolérant au risque, mais ne pas être en mesure d’absorber plusieurs hausses de taux au cours d’une période donnée.
Il faut également noter qu’un taux hypothécaire variable peut être modifié vers un taux fixe. Mais, l’inverse n’est pas possible. Cependant, la situation qui vous forcerait probablement à changer d’un taux variable à fixe est naturellement une hausse de taux ou un changement macroéconomique qui vous fait anticiper une hausse de taux. Dans ce cas, il y a un coût d’opportunité car le taux fixe que vous auriez reçu avait aurait été plus faible. Néanmoins, une partie de ce cout devrait être absorbe par les économies que vous avez faites si votre taux variable était plus faible.
L’importance du terme du prêt hypothécaire : risque de refinancement
C’est ici que le terme devient un facteur très important. Au Canada, les prêts hypothécaires résidentiels sont offerts sur des échéances á trois ou cinq ans qui sont renouvelables. Donc, dépendamment de votre échéance, vous êtes exposé à un risque de refinancement à moyen terme. Le risque de refinancement, c’est le risque qu’au moment de refinancer votre prêt, le taux d’intérêt est plus élevé que celui que vous avez. Prenons un exemple simple, vous avez acheté une propriété de 450 000 $ en août 2021 en contractant un prêt hypothécaire à un taux de 1,9% fixe sur 5 ans. Pour un prêt amorti sur 25 ans et une mise de fonds de 5% et une assurance hypothécaire de 4% (17 000$), votre prêt hypothécaire oscillait autour a 444 600$ et votre paiement mensuel oscillait autour de 1 880$.
En juillet 2026, vous devez refinancer ce prêt à un taux proche de 4.1%, une différence de 2.2%. Le solde de votre prêt hypothécaire en aout 2026 est de 372 000$. Pour un refinancement amorti sur 20 ans, la durée restante du prêt, vos paiement mensuels augmenteraient a 2 280$.
Donc, le solde de votre prêt à baisser de façon significative, mais vous payer plus. Je vous rejoins ici, c’est frustrant et ça vous demande d’ajouter 400$ en termes de paiements mensuels, littéralement le budget de vos vacances de l’année en Europe.
Comprenez qu’il y deux effets ici : l’un joue en votre faveur et l’autre en votre défaveur. Le premier, c’est l’effet de la hausse des taux. Une hausse de taux de 2.2% est très importante et son impact est simplement nuisance au niveau de vos finances. Le deuxième, c’est l’effet de la diminution de de la durée d’amortissement du prêt. Donc, le fait que vous devez payer le solde du prêt sur 20 ans au lieu de 25 ans cinq ans plus tôt, ça fait augmenter vos paiements hypothécaires.
C’est le risque de refinancement et ça fait mal quand les taux augmentent. Si vous ne croyez pas, demandez à une personne de votre entourage qui refinance en 2026.
Terme de trois ou cinq ans?
Maintenant, la question que vous vous posez, c’est quoi le meilleur terme. La réalité, c’est qu’il n’y a pas de meilleur terme. C’est une décision qui doit être basée vos anticipations à moyen terme sur l’économie et l’état de votre situation financière.
Est-ce que vous pensez que dans trois ans, l’inflation sera moins élevée au Canada ? L’incertitude générée par les tarifs douaniers américains auront disparu et l’économie sera plus stable ? Dans ce cas, les taux seront probablement moins élevés et vous pourrez refinancer à un taux moins plus faible. Si vous pensez le contraire, que des facteurs vont continuer à peser sur les prix à la hausse et l’incertitude continuera à dominer l’économie, alors ce serait peut-être mieux d’opter pour un taux sur une plus longue période qui vous permettra de naviguer les années d’incertitude en toute quiétude.
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